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Quatre ministres ont lancé une mission pour évaluer l'opportunité d'ouvrir le financement du logement social à des investisseurs institutionnels. Un rapport doit leur être remis cet été. Après le traumatisme ADP, le gouvernement marche sur des oeufs.

Après la tempête ADP, le gouvernement ouvre un nouveau chantier explosif : l'ouverture potentielle du logement social aux investisseurs privés. Dans une lettre de mission signée en toute discrétion début février, les ministres Darmanin (Comptes publics), Le Maire (Economie et Finances), Gourault (Cohésion des territoires) et Denormandie (Ville et Logement) demandent à l'Inspection générale des finances et au Conseil général de l'environnement de plancher sur le sujet.

Des investisseurs institutionnels convoitent le secteur

« Plusieurs investisseurs institutionnels proposent de s'engager plus fortement dans le logement social. Soit par la constitution de sociétés de portage d'actifs immobiliers où la gestion locative […] soit par la possibilité d'investir dans un patrimoine de logement social », relève la lettre de mission que « Les Echos » ont pu consulter. Celle-ci pointe aussi les « réflexions » récemment menées « sur la diversification des sources de financement du logement social » dans un contexte de taux bas qui dégrade la compétitivité des prêts traditionnels sur Livret A.

Avec les taux au plancher de la Banque centrale européenne (BCE), les plus gros bailleurs peuvent se financer sur les marchés à un coût extrêmement faible, potentiellement inférieur à celui proposé par la Caisse des Dépôts (CDC), dont le taux est indexé sur la rémunération des épargnants (0,75 %). A condition toutefois de disposer de fonds propres, dont ils manquent.

La mission vise à « expertiser de manière complète » ces options pour évaluer « l'opportunité et les conditions d'une diversification des modes de financement du secteur du logement social ». Un rapport doit être remis aux ministres cet été.

Ce n'est pas la première fois que le gouvernement bouscule le secteur du logement. En 2018, la loi ELAN a taillé dans les ressources des organismes, poussé les plus petits à la concentration et incité à la cession d'une partie du parc HLM pour financer des mises en chantier .

Un pas supplémentaire pourrait être franchi en permettant à des investisseurs institutionnels ou à des banques privés de prendre pied dans le secteur. « Il nous faut travailler avec les bailleurs pour consolider leurs fonds propres et cela pourrait se faire avec des investisseurs institutionnels, explique une source au ministère des finances. En France, on a un modèle de financement très fermé mais il y a des pays ou les modèles sont plus hybrides, en Allemagne par exemple. Mais qui dit investisseur privé dit rendement et cela pose la question de l'évolution des modèles ».

Un sujet sensible pour les épargnants

Le sujet fait bondir l'opposition. « J'estime que l'entrée des institutionnels dans le financement du logement social constitue une menace importante. Cela mettrait en cause les principes d'une lucrativité limité du capital des logements sociaux », a alerté la sénatrice ex-PS Marie-Noëlle Lienemann lors d'une récente audition du directeur général de la CDC, Eric Lombard au Sénat. « Les banques font figure d'alternative car il y a énormément de liquidités mais ce n'est pas un partenaire de long terme comme la CDC », met-elle encore ne garde.

A la CDC on pointe aussi les risques d'une vue qui serait à trop court terme. Pour elle, le financement du logement social fait système : les prêts sont accordés par la CDC et garantis par les collectivités, qui elles-mêmes sont couvertes en cas d'accident. « Si certains bailleurs sociaux peuvent se financer sur les marchés, ils ne peuvent le faire que grâce au système de mutualisation des risques au sein du secteur qui bonifie leur notation, avertit une source proche. Plus les bailleurs vont se financer sur le marché moins le système fonctionne… ».

Le sujet est aussi délicat pour les épargnants. Très spécifique en Europe,  le Livret A qui offre un taux réglementé et une sécurité des dépôts garantie par l'Etat, tire sa légitimité à Bruxelles de sa mission de financement du logement social et de la politique de la ville. Au sein des pouvoirs publics, la prudence est donc de mise. « Cette mission est très prospective, il n'y a pas de projet de réforme à court terme. L'idée est plutôt de nourrir un dialogue avec les bailleurs sociaux et éventuellement d'ajuster le système à la marge », prévient une source à Bercy. Le gouvernement marche sur des oeufs.