Des citoyens se mobilisent dans toute l’Allemagne contre la hausse des loyers et la spéculation. À Berlin, les électeurs votent ce 26 septembre, en même temps que les législatives, pour dire s’il faut exproprier les grandes firmes immobilières.

Le 26 septembre, les Berlinois seront triplement appelés aux urnes : pour renouveler leur Parlement comme le reste du pays, pour élire leur maire, et pour participer à un référendum d’initiative citoyenne. La question de celui-ci sera : faut-il oui ou non socialiser les logement des grandes firmes immobilières présentes à Berlin, celles qui détiennent plus de 3000 appartements. Le résultat du vote pourrait changer la vie de centaines de milliers d’habitants de la capitale allemande.

« Le logement, c’est un droit fondamental », souligne Corinna Stupka, la soixantaine, enseignante en lycée. Pendant des mois au printemps dernier, elle a battu le pavé et parcouru parcs et terrasses pour recueillir le nombre de signatures nécessaires pour exiger l’organisation d’un vote. Fin juin, c’était chose faites, les militantes et militants de l’initiative citoyenne à l’origine du référendum ont déposé à la mairie plus de 349 000 signatures de Berlinoises et Berlinois. « Moi aussi j’ai été locataire, même si aujourd’hui je suis propriétaire de mon logement. J’ai vu comme la situation a changé à Berlin depuis la crise financière et en particulier depuis cinq ans, explique l’enseignante. De l’argent a afflué d’investisseurs qui ne savaient pas quoi en faire, alors ils l’ont placé dans l’immobilier, où les rendements sont élevés. Et c’est devenu très difficile pour les habitants. »

Depuis la fin des années 2000, le prix des loyers a doublé à Berlin, où 80 % des habitants sont locataires. Dans le même temps, des entreprises immobilières ont fait main basse sur des dizaines de milliers de logements de la ville. Certaines ont tout simplement racheté les immeubles d’anciens bailleurs communaux privatisés ces vingt dernières années. C’est le cas de l’entreprise allemande Deutsche Wohnen, créée en 1998 par la Deutsche Bank. Elle possède plus de 110 000 logements à Berlin aujourd’hui. L’année dernière, la firme a distribué à ses actionnaires plus de 300 millions d’euros de dividendes. Comme bailleur en revanche, elle a très mauvaise réputation : elle contourne par tous les moyens les règles d’encadrement des loyers en vigueur, les réparations ne sont pas faites quand le chauffage tombe en panne en hiver.... Au moins six autres sociétés, propriétaires de plusieurs milliers de logements à Berlin, sont visées par l’initiative citoyenne, nommée “Exproprier Deutsche Wohnen et co.”. Ces entreprises sont Vonovia, ADO Properties, TAG Immobilien, Covivio (dont un quart du capital est entre les mains du milliardaire italien Leonardo Del Vecchio), le fonds Blackstone, qui avait déjà jeté son dévolu sur l’immobilier espagnol, ou Akelius, propriété d’un milliardaire suédois, Roger Akelius, qui gère ses fonds via une fondation implantée aux Bahamas, un paradis fiscal…

Un gel des loyers retoqué par la cour constitutionnelle

« Akelius n’est pas le plus gros propriétaire immobilier de Berlin, mais c’est le pire spéculateur. Ses loyers sont les plus élevés. Ceux qui paient le plus, ce sont les nouveaux locataires. Pour les anciens contrats, Akelius fait pression pour se débarrasser des locataires. Sinon, son profit stagne, témoigne Katja, locataire d’un immeuble qui a été racheté par le groupe suédois et active au sein de l’initiative Stop Akelius, créée en 2018. L’objectif de notre initiative n’est pas seulement de défendre notre propre situation. Nous travaillons avec toutes les initiatives berlinoises pour le droit au logement. » Stop Akelius est aussi en lien avec des locataires de Hambourg, où l’entreprise a également des immeubles.

Face à cette évolution du marché du logement, à Berlin et dans les autres grandes villes du pays, le gouvernement allemand a adopté en 2015 une loi dite de « frein au prix des loyers ». Elle devait limiter la hausse dans les zones tendues. Elle n’a pas changé grand chose dans la capitale, les loyers y ont poursuivi leur ascension. La municipalité de Berlin, dirigée depuis 2016 par une coalition de gauche – sociaux-démocrates, Verts et parti de gauche Die Linke – a donc décidé en 2019 d’un plafond strict des loyers. La mesure prévoyait deux volets : un gel des loyers pour cinq ans, avec des hausses minimes permises en cas de rénovations ; et dans un second temps une baisse obligatoire des loyers qui dépassaient le plafond. Les propriétaires récalcitrants s’exposaient à une amende.

« Les loyers, c’est la grande question sociale aujourd’hui »

En novembre 2020, plus de 350 000 foyers ont ainsi vu leur loyer réduit. Mais les députés des partis de droite CDU (le parti d’Angela Merkel) et FDP (parti libéral) ont contesté la mesure devant le tribunal constitutionnel. Celui-ci a tranché en leur sens en avril dernier, annulant le le gel et les baisses de loyers, et obligeant les locataires à rembourser rétroactivement. Les juges n’ont pas considéré que la mesure en elle-même était inconstitutionnelle, seulement le fait qu’elle ait été décidée au niveau d’une ville, la législation sur le logement étant selon eux une compétence fédérale. La nuance ne rend pas moins amère la situation des locataires. « Akelius a immédiatement réclamé de payer la différence de manière rétroactive, signale Katja. Je suis vraiment indignée », ajoute-telle. « Le jugement du tribunal constitutionnel est politique, fortement influencé par la CDU », juge pour sa part Marco Hosemann, de l’initiative hambourgeoise « Droit à la ville ». Aujourd’hui, les initiatives pour le droit au logement demandent un plafonnement national des loyers, ou une mesure votée au niveau du pays qui permettrait aux villes de décider d’un plafonnement local.

Que ce soit à Hambourg, Francfort, Berlin, Munich, Cologne… des locataires se mobilisent partout pour le droit au logement. « Les loyers, c’est la grande question sociale aujourd’hui », assure Monika Schmid-Balzert, directrice de l’alliance des locataires de Bavière et porte-parole d’une campagne nationale lancée début 2021. Cette initiative, portée par des associations de locataires et des syndicats, demande un gel de six ans des loyers dans tout le pays et la construction massive de logements neufs à des prix accessibles. « Nous revendiquons un gel des loyers le temps de mettre en œuvre des réformes globales, précise Tilman Schaich, d’un mouvement de locataires de Munich, la ville la plus chère d’Allemagne. Il faudrait par exemple renforcer les sanctions contre les propriétaires qui ne respectent pas les règles d’encadrement des loyers et réformer le droit foncier… L’objectif est de rendre la spéculation immobilière moins attractive. »

« Cette initiative a redonné du pouvoir aux gens »

Le sujet est aussi devenu un thème de campagne pour les élections législatives du 26 septembre. « Le parti social-démocrate, les Verts et Die Linke se sont attaqués à la question dans leur programmes. Pas la CDU, ni le parti libéral, qui veut laisser faire le marché… », détaille Monika Schmid-Balzert. Die Linke veut rendre possible un plafonnement des loyers dans tout le pays sur le modèle berlinois, et vise la construction de 250 000 logements sociaux par an. Le SPD prévoit 100 000 logements sociaux en plus par an et un contrôle strict des loyers dans les zones en tension. Les Vert veulent introduire le droit au logement dans la Constitution.

« Un plafonnement national des loyers, ce serait le minimum. La vraie solution, c’est de retirer le logement du marché et de la spéculation, estime la Berlinoise Katja. C’est pour cela que nous exigeons l’expropriation et la socialisation des immeubles d’Akelius et des autres grandes firmes immobilières. » C’est justement le projet de l’initiative “Exproprier Deutsche Wohnen et co.” qui demande à ce que la ville achète les quelque 240 000 logements de ces grandes firmes, mais contre une indemnisation, pas au prix du marché. L’initiative s’appuie pour cela sur deux articles de la constitution allemande qui prévoient la possibilité d’exproprier « pour le bien commun », et que « le sol, les biens naturels et les moyens de production peuvent être transférés vers une propriété publique dans le but d’une socialisation, par une loi qui règle le mode et le montant de l’indemnisation ».

Pour l’instant, c’est encore la loi du marché qui prime. Mais les activistes berlinois ne lâchent pas. « Cette initiative nous a ouvert des perspectives, confie Isabella, jeune Berlinoise qui a participé au recueil des signatures. Elle a montré que nous pouvions agir, elle a redonné du pouvoir aux gens. »

Rachel Knaebel